Les scandales dans le secteur EHPAD doivent-ils m'inquiéter en tant qu'investisseur ?

Le livre Les Fossoyeurs de Victor Castanet (2022) a légitimement ébranlé la confiance dans le secteur. Mais il faut distinguer une catégorie d'investissement d'un acteur particulier. Le scandale a concerné un seul opérateur, qui a depuis été restructuré. Les autres grands groupes n'ont pas été concernés, et même chez l'opérateur en cause, les investisseurs propriétaires n'ont pas été lésés financièrement : les loyers des baux commerciaux ont continué d'être versés. Mon métier consiste à vous orienter vers les opérateurs solides.

Investissement EHPAD Paris · Cabinet LMNP & Immobilier Géré

Q: Qu'est-ce que le statut LMNP au réel ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel permet à un particulier d'amortir comptablement son bien immobilier sur 25-30 ans, ainsi que le mobilier sur 7-10 ans. Cette charge d'amortissement vient déduire les loyers perçus, neutralisant fiscalement les revenus pendant 15 à 20 ans. C'est l'un des dispositifs fiscaux les plus avantageux accessibles aux particuliers en France.

Q: Comment se passe le premier rendez-vous avec Monceau Investissement Conseil ?

Le premier rendez-vous dure 45 minutes, en visio ou au cabinet du 11e arrondissement de Paris. Il est offert et sans engagement. Nous analysons votre situation patrimoniale actuelle, vos objectifs de revenus, votre horizon, et la pertinence de l'investissement en immobilier géré dans votre cas spécifique. Si la solution n'est pas adaptée à votre situation, je vous le dis franchement.

Pour qui je travaille

Des actifs et des retraités qui partagent une même exigence.

Préparer sereinement sa retraite

Vous êtes à 5 ou 15 ans de la retraite. Vous voulez sécuriser dès maintenant des revenus complémentaires qui prendront le relais le moment venu, sans dépendre uniquement des régimes obligatoires.

Faire travailler son patrimoine sans le gérer

Vous avez du capital ou un patrimoine immobilier existant. Vous cherchez à le faire fructifier intelligemment, sans devoir gérer locataires, travaux ou fiscalité complexe.

Diversifier hors des marchés financiers

Vous voulez sortir d'une dépendance excessive à l'assurance-vie ou aux actions. Vous cherchez un placement tangible, fiable, dont le rendement est connu à l'avance.

Mes solutions

Quatre solutions, une seule logique : des revenus, peu de gestion, une fiscalité allégée.

Investissement en chambre EHPAD : achat immobilier patrimonial avec bail commercial pour générer des revenus locatifs

Notre signature

L'investissement en chambre EHPAD

Une chambre médicalisée louée à un grand opérateur national (Emeis, Clariane, DomusVi, Colisée, LNA Santé) via un bail commercial de 9 à 12 ans. Vous percevez un loyer trimestriel, l'exploitant gère tout. C'est notre savoir-faire historique depuis plus de 30 ans.

Rendement net 4 à 6 %
Loyers garantis par bail commercial
Fiscalité allégée pendant ~ 20 ans (LMNP réel)
Récupération de la TVA
Aucune gestion locative

Prendre rendez-vous

Résidences gérées

Résidences seniors, étudiantes, tourisme

La même logique que l'EHPAD appliquée à d'autres types de biens : bail commercial, loyers stables, gestion intégrale par l'exploitant. Ticket d'entrée plus accessible, idéal pour démarrer ou diversifier.

Optimisation et arbitrage de patrimoine immobilier existant : diagnostic et stratégie fiscale

Patrimoine existant

Optimisation de patrimoine immobilier

Vous possédez déjà des biens qui ne fonctionnent pas comme vous le voudriez. Diagnostic complet et arbitrages stratégiques pour transformer un patrimoine subi en patrimoine choisi.

Transmission

Successions et transmissions immobilières

La transmission d'un bien est l'un des moments où le plus de valeur peut être perdue, par manque de préparation. Mon métier : apporter clarté, méthode et sang-froid à un moment où l'émotion et l'urgence peuvent coûter très cher.

Pourquoi me choisir

30 ans d'expérience. Une seule promesse : vous protéger, vous et votre patrimoine.

30 ans d'existence

Le cabinet existe depuis 1991. J'ai accompagné mes clients à travers trois crises et toujours sécurisé leurs investissements.

400 clients accompagnés

Une grande partie d'entre eux investissent à nouveau ou me recommandent. C'est ma fierté la plus précieuse.

600 transactions immobilières

Un volume qui me donne accès aux meilleures opportunités du marché et un poids réel dans chaque négociation.

5 partenaires nationaux

Emeis, Clariane, DomusVi, Colisée et LNA Santé — les plus grands opérateurs français du secteur.

Indépendance totale

Ni promoteur, ni exploitant. Je vous conseille librement parmi toutes les opportunités du marché, dans votre seul intérêt.

Auteur de 3 ouvrages

Deux livres publiés sur le patrimoine et les femmes (Dunod, Ellipses), un troisième à paraître en mai 2026.

Ils m'ont fait confiance

Ils en parlent mieux que moi.

À la suite d'un héritage, j'ai voulu arrêter de travailler tôt. Thierry m'a aidée à transformer un patrimoine très fiscalisé en investissement EHPAD. Aujourd'hui, je perçois mes loyers chaque mois, sans gestion, sans fiscalité, et je vis pleinement à un âge où la plupart de mes amis travaillent encore.

Isabelle

Cliente depuis 7 ans

Après la vente de mon appartement, je voulais sécuriser des revenus complémentaires. J'ai investi 300 000 €, je perçois 15 000 € par an indexés sur l'inflation, sans gérer quoi que ce soit. C'est exactement ce que je cherchais.

Javier

Client depuis 3 ans

Je suis cliente de Thierry depuis plus de dix ans. Pas une seule fois je n'ai eu à m'inquiéter. Les loyers tombent, le suivi est impeccable, et je le recommande sans hésitation à mes proches.

Marie-Claude

Cliente depuis 12 ans

— Questions fréquentes

Les réponses aux questions que vous vous posez sur l'investissement EHPAD.

Qu'est-ce que l'investissement en EHPAD ?

L'investissement en EHPAD consiste à acheter la pleine propriété d'une chambre médicalisée dans un établissement géré par un opérateur professionnel (Emeis, Clariane, DomusVi, Colisée, LNA Santé). Vous signez un bail commercial de 9 à 12 ans avec l'exploitant, qui vous verse un loyer trimestriel garanti, indépendamment du taux d'occupation. Vous bénéficiez du régime fiscal LMNP au réel avec amortissement comptable.

Quel est le rendement d'un investissement EHPAD ?

Le rendement net d'un investissement EHPAD se situe généralement entre 4 % et 6 % par an. Grâce au régime LMNP au réel, ces revenus sont fiscalement neutralisés pendant 15 à 20 ans par l'amortissement comptable. Un rendement annoncé au-delà de 6 % est un signal d'alerte qu'il convient d'analyser avec précaution — c'est précisément le type de vigilance que j'apporte à mes clients.

Qu'est-ce que le statut LMNP au réel ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel permet à un particulier d'amortir comptablement son bien immobilier sur 25-30 ans, ainsi que le mobilier sur 7-10 ans. Cette charge d'amortissement vient déduire les loyers perçus, neutralisant fiscalement les revenus pendant 15 à 20 ans. C'est l'un des dispositifs fiscaux les plus avantageux accessibles aux particuliers en France, et il est parfaitement encadré par le Bulletin Officiel des Finances Publiques.

Quel est le ticket d'entrée pour un investissement EHPAD ?

Le ticket d'entrée pour une chambre EHPAD se situe généralement entre 150 000 € et 250 000 € TTC. Le statut LMNP au réel permet de récupérer la TVA sur le bien neuf (environ 20 %), ramenant le capital effectivement engagé à 120 000 € - 200 000 € HT. Pour des tickets plus modestes, je peux orienter mes clients vers les résidences seniors ou étudiantes, qui suivent la même logique fiscale.

Comment se passe le premier rendez-vous ?

Le premier rendez-vous dure 45 minutes, en visio ou à mon cabinet du 11e arrondissement de Paris (6 rue Paul Bert, 75011). Il est offert et sans engagement. Nous analysons votre situation patrimoniale actuelle, vos objectifs de revenus, votre horizon, et la pertinence de l'investissement en immobilier géré dans votre cas spécifique. Si la solution n'est pas adaptée à votre situation, je vous le dis franchement — c'est mon engagement de cabinet indépendant.

Travaillez-vous avec des investisseurs en dehors de Paris ?

Oui, j'accompagne des investisseurs dans toute la France. La majorité de mes 400 clients réside en Île-de-France, mais je travaille régulièrement avec des investisseurs en province et avec des Français de l'étranger. Le premier rendez-vous peut se faire en visio, et toute la suite du dossier (étude personnalisée, sélection du bien, montage juridique et fiscal) se gère à distance. Les biens immobiliers proposés sont eux-mêmes répartis sur l'ensemble du territoire national.

Les scandales dans le secteur EHPAD doivent-ils m'inquiéter ?

Le livre Les Fossoyeurs de Victor Castanet (2022) a légitimement ébranlé la confiance dans le secteur. Mais il faut savoir distinguer une catégorie d'investissement d'un acteur particulier. Le scandale a concerné un seul opérateur, qui a depuis été restructuré et dont la gouvernance a changé. Les autres grands groupes n'ont pas été concernés, et même chez l'opérateur en cause, les investisseurs propriétaires n'ont pas été lésés financièrement — les loyers des baux commerciaux ont continué d'être versés. Mon métier consiste précisément à vous orienter vers les opérateurs solides et à éviter ceux qui prennent des risques opérationnels excessifs.

Transformez votre patrimoine en revenus pour votre retraite.